Długa droga do szczelnego dachu

Wiele dróg prowadzi do Rzymu, Warszawy czy Berlina – ale tylko niektóre są krótkie i wygodne. A jeśli zapyta się na ulicy kogoś o drogę, to z dużym prawdopodobieństwem zostanie się wysłanym w zupełnie innym kierunku. Podobnie jest z dachami płaskimi, które oglądam, otwieram i badam w ramach mojej działalności rzeczoznawcy. W wielu przypadkach zadawane mi pytanie nie brzmiało „Czy dach jest nieszczelny” oraz dlaczego tak jest, lecz „Co można zrobić, aby dach stał się szczelny i jakie działania są do tego potrzebne?”.

Widok na zalaną połać dachową

Nie zdziwiło mnie więc, że na ok. 80% powierzchni całego dachu stała prawie 4-centymetrowa warstwa wody. To nie była jedna czy kilka kałuż – zalana połać przypominała prawdziwe jezioro. Z trzech stron dach był okolony attyką, przy czwartym boku ograniczała go ściana wyższej części budynku, w której zlokalizowano mechanizm windy.

Na stropach mieszkań najwyższej kondygnacji i na suficie korytarza widać było silne zawilgocenia i grzyby. Woda musiała się tu dostawać od lat.

Naprawy bez efektu

Spółdzielnia mieszkańców wydała w ostatnich latach duże pieniądze na naprawy, które koncentrowały się przede wszystkim na kominach i ich obróbkach oraz ogniomurach. Pojedyncze pasy papy nie były prawidłowo zgrzane, okładzina fasady była częściowo odspojona od podłoża i uszkodzona

Co robić, jakie działania były potrzebne, aby dach znowu stał się funkcjonalny? Najpierw należało rozpoznać przyczyny zacieków, które następnie zanotowałem w protokole.

Analiza przyczyn
W obecności doradcy ze spółdzielni na dachu wykonano 12 odkrywek, z których tylko nieliczne wykazały ślady zawilgocenia. Układ warstw dachu był następujący (od dołu do góry):

Odkrywka – brak zabezpieczenia przed wiatrem, ale suche ocieplenie

Styropian częściowo nie był przyklejony do podłoża, podobnie jak warstwy hydroizolacji między sobą, co jest niezbędne do zapewnienia wytrzymałości pokrycia na siły ssące wiatru (chociaż dach był dociążony przez stojącą na dachu wodę). W wielu miejscach widać było, że wykonawca nader oszczędnie używał zimnego lepiku.

W innych miejscach wnikająca woda odspoiła sklejone materiały, a ocieplenie z wełny mineralnej ułożone w obrębie fug dylatacyjnych budynku uległo destrukcji.

Efekt nieszczelnej, nieocieplonej szczeliny w dachu

Podsumowanie było następujące. Ok. 95% warstw dachu jest sprawne i można je pozostawić na dachu, trzeba je jedynie uzupełnić dodatkową termoizolacją i nową hydroizolacją. Dach przed wiatrem zostanie zabezpieczony balastem żwirowym. Taka koncepcja zapewniłaby ochronę cieplną i przeciwwilgociową dachu podczas wykonywanych robót oraz zminimalizowała wydatki na zerwanie istniejących warstw i ich utylizację. Wiązało się to jednak z resztkowym ryzykiem, że wsiąknięta w dach woda zaczęłaby wyciekać.

Odwodnienie dachu było zwymiarowane niewłaściwie, brakowało przelewów awaryjnych. Katalog działań uwzględniał również wymianę okładzin czap kominowych, łącznie z ich ociepleniem i zakryciem płytą. Zaleciłem, aby kominy wentylacyjne wykonać w taki sposób, aby były one zabezpieczone przed deszczem. Kolejnym krokiem powinno być wykonanie przelewów awaryjnych w attykach, wytworzenie spadków, wykonanie hydroizolacji z wielkoformatowych powłok EPDM oraz nałożenie balastu żwirowego. Żwir dociążałby pokrycie i chronił je przed gradobiciem czy pożarem.

Odkrywka – całkowicie przemoczona wełna mineralna

Wyniki oględzin, prace krótko-, średnio- i długoterminowe oraz koszty utrzymania i remontu dachu zostały udokumentowane w protokole. Na ich podstawie dekarz, któremu zlecono by roboty, mógłby szybko sporządzić kosztorys.

Przetarg
Administrator wykorzystał mój protokół do sporządzenia warunków przetargowych i rozpisania przetargu w celu rozszerzenia możliwości wyboru na więcej wykonawców. Nie po raz pierwszy spotkałem się z taką praktykę, która uważam za niepotrzebną. Mając w ręku konkretne dane  na temat dachu powinno się wybrać jedną firmę, przekazać jej wytyczne i od razu przystąpić do prac. A organizując dodatkowy przetarg i oczekując na to, co w kwestii remontu zaproponuje wykonawca, wprowadza się zbędne zamieszanie, wydłuża cenny czas i poświęca energię na ocenę propozycji.

Czy to ślad po nieszczelnej i źle zamocowanej okładzinie?

Koniec końców wpłynęło ok. 10 ofert wykonawczych. Niektóre z nich np. nie ujmowały okładzin kominów, nie uwzględniały w ogóle potrzeby ich naprawy, nie przewidywały instalacji koniecznych zabezpieczeń przed upadkiem czy przelewów awaryjnych. Rzeczy te były za to ujęte jako oddzielne pozycje, z oddzielnymi cenami.

Na pierwszy rzut oka kwoty ofert wydawały się korzystne. Jednak po doliczeniu brakujących usług wychodziło to o wiele drożej. Niektórym członkom wspólnoty skutecznie zawróciło to w głowie i upierali się przy wyborze akurat tych firm, swój wybór argumentując np. wydłużonym okresem gwarancji (wartym jednak niewiele więcej niż papier, na którym to zapisano). Za to stało się to znowu przyczyną dalszej zwłoki.

Usuwanie starego dachu

Doszło do tego, że zatrudniono innego rzeczoznawcę, któremu zlecono ocenę mojej oceny. Był on tak „rzetelny”, że nawet nie pofatygował się na dach (przy czym oczywiście nie omieszkał uznać mojego opracowania za nieprzydatne). To jednak dało się szybko wyjaśnić.

Zmienił się administrator budynku, zweryfikowano ceny ofert wykonawczych i wreszcie przystąpiono do remontu dachu – jesienią. W międzyczasie jego stan pogorszył się tak bardzo, że teraz trzeba było zerwać wszystkie warstwy, aż do betonowego stropu.

Nowe warstwy dachu do pierwszej płaszczyzny hydroizolacji

Remont
Zgodnie ze zleceniem nowy dach miał mieć następujący układ warstw (patrząc od góry do dołu):

Po usunięciu starego dachu okazało się, że w stropie są zagłębienia spowodowane ruchami stropu. Zostały one przykryte pasami hydroizolacji, następnie zasypane  sypkim ociepleniem i wyrównane gorącym lepikiem lub pasami papy.

Prace pod namiotami przeciwdeszczowymi

W celu poprawienia odwadniania dachu ułożono ocieplenie ze spadkiem, obniżono istniejące odpływy i zainstalowano przelewy awaryjne. Kominy zostały kompletnie zaizolowane, ocieplone i opatrzone wielkoformatowymi płytami włóknocementowymi, zabezpieczonymi przed deszczem otworami wentylacyjnymi, okładzinami i daszkami. Teraz nie powinno być problemów z deszczem przedostającym się do środka.

Pierwotnie zakładano, że stare warstwy dachu pozostaną na nim i będą przykryte nowymi. Jednak po drugim badaniu zrezygnowano z tego rozwiązania, gdyż wykazało ono, że dach jest miejscami bardzo mocno zawilgocony – szczególnie w obrębie fug dylatacyjnych. Pasy wełny mineralnej uległy tu wręcz rozpuszczeniu.

Mimo że prace zlecono na jesieni, to z powodu coraz większej uciążliwości przeciekającego dachu i dzięki dobrym stosunkom administratora z firmą wykonawczą roboty rozpoczęto jeszcze w październiku. Od razu ruszyło zrywanie starych warstw. Uprzedziłem mieszkańców, że po odsłonięciu stropu może dojść do istotnego wychłodzenia mieszkań.

Prawidłowo zgrzane zakłady, również na przełomach; nowy wyłaz dachowy

Byłem zaskoczony tym, jak żwawo już pierwszego dnia dekarze zabrali się do pracy. Na dachu pracowało 10 osób, wyposażonych w dobry sprzęt: m.in. w dwa własne żurawie na samochodach, gąsienicowa maszyna do zrywania starych warstw dachu i przecinarka do papy.

Ponieważ zlecono mi nadzór budowy i kontrolę jakości miałem wątpliwości, czy remont uda się zakończyć jeszcze przed Nowym Rokiem. Tym bardziej, że na przełomie listopada i grudnia pojawił się pierwszy mróz i śnieg i roboty trzeba było na jakiś czas przerwać.

Jako opcję przyjęto, że pierwsza warstwa hydroizolacji zabezpieczy dach aż do nadejścia wiosny. Wtedy dopiero zostałoby ułożona wierzchnie pokrycie z papy zgrzewanej całopowierzchniowo.

Gotowa połać – stan docelowy osiągnięty

Po ułożeniu ocieplenia, jednocześnie z kryciem dachu pierwszą warstwą hydroizolacyjną, wystąpiły obfite opady śniegu. Te prace trzeba było przerwać, ale w międzyczasie wykonane zostały okładziny kominów i montaż profilu krawędziowego. Układanie hydroizolacji udało się dokończyć jeszcze przed Bożym Narodzeniem. Budynek zyskał trwałe i szczelne pokrycie – bez większych problemów przetrwał ujemne temperatury i opady śniegu.

Podsumowanie
Droga do szczelnego dachu prowadzi przez wiele miejsc, może kosztować inwestora wiele pieniędzy i jest raczej wyboista.

Nierzadko sam inwestor jest sam sobie winien – nie chce zrozumieć, że trwałość dachu jest ściśle związana z niskim poziomem wykonawstwa, kiepską jakością stosowanych materiałów i brakiem konserwacji. Tak to bywa, gdy ktoś na pierwszym miejscu stawia cenę.

Dekarz chce oczywiście zdobyć intratne zlecenie, ale często nie analizuje on przyczyn przecieków, w efekcie czego stosuje nieadekwatne środki.

Rozpoznanie przyczyny uszkodzeń i wyrobienie sobie opinii o rzeczywistym stanie to podstawa wszelkich działań remontowych. Pozwala to na wykazanie zleceniodawcy wszystkich argumentów za i przeciw konkretnym rozwiązaniom. I nie zawsze najlepsze i najtańsze jest od razu usuwanie całego starego dachu.

Można to porównać do leczenia zęba u dentysty, który przecież nie wyrywa każdego leczonego zęba, lecz najpierw go leczy, plombuje, robi koronki i dopiero, gdy te działania nie przyniosą rezultatu – podejmuje decyzję o środku ostatecznym, czyli ekstrakcji. Dobre będzie także porównanie z ulubioną zabawką mężczyzny, jaką jest auto. Przecież nikt nie oddaje go na złom, gdy zepsuje się jedna część.

Niepotrzebne zwlekanie, błędne próby oszczędzania w nieprawidłowych miejscach prowadzą do wzrostu kosztów. Podobnie niejasne i błędne formułowanie zadań do wykonania oraz opis stanu docelowego. To wręcz zaproszenie do tego, aby firmy wykonawcze tak ukształtowały swoje oferty, żeby pozornie wyglądały na kompletne i uczciwe. Dopiero po głębszej analizie wychodzą na jaw braki. Takie postępowanie to próba „wyrwania” od inwestora większych pieniędzy za zrobienie tego, co powinno być zrobione w ramach umowy podstawowej.

Jak pokazuje przytoczony przykład remontu dachu, droga od stanu rzeczywistego do żądanego nie musi być wyboista i pełna zakrętów, lecz wygodna dla wszystkich zaangażowanych stron.

Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Coswig
Niemcy
Zdjęcia: Jürgen Lech