Jaka jest wytrzymałość dachu płaskiego i ile ona kosztuje?

Różne są rodzaje dachów, różne są sposoby ich wykorzystania, wykonania i koszty

Czy drożej oznacza lepiej?
Kolejne pytanie, na które nie da się krótko i jednoznacznie odpowiedzieć „Tak” lub „Nie”. Przy czym wysoka cena sugeruje, że drogie wykonawstwo obejmuje szerszy zakres robót.

Faktem jest, że wiele materiałów stosowanych na dachach płaskich produkuje się na bazie ropy naftowej, której ceny rosły.

W dodatku przemysł petrochemiczny podczas procesu destylacji pozbawia surowiec coraz większej liczby substancji, które następnie podczas produkcji pap bitumicznych należy i tak dodać, aby produkt końcowy był łatwiejszy w układaniu, wytrzymalszy (odporniejszy na promienie UV). Dzięki dodatkowi tworzywa sztucznego (polimery) uszlachetnione papy bitumiczne można łatwiej i szybciej zgrzewać, charakteryzują się lepszą odpornością na starzenie – mogą leżeć na dachu znacznie dłużej niż zwykłe papy. Ale dobre dodatki są droższe niż np. lotny popiół.

Sytuację tę można porównać do opon samochodowych. Opony dobrej jakości, zaprojektowane do wyższych prędkości i obciążeń, są droższe niż opony dostosowane do mniejszych obciążeń, ale też z reguły mniej wytrzymalsze niż opony z niższych półek.

Przejdźmy jednak do konkretów. Pierwsza część pytania: Jaka jest wytrzymałość dachu płaskiego?


Uszkodzenia spowodowane huraganowym wiatrem. Hydroizolacja była nieszczelna i nieprawidłowo zamocowana – typowe tanie wykonanie


Dach wysokiej jakości pozostanie funkcjonalny przez długi czas


Zastoiny wodne, mech, naprężenia powierzchniowe zmniejszają wytrzymałość dachu

Jak już powiedzieliśmy, zależy to od rodzaju dachu, sposobu jego wykorzystania, lokalizacji, wzajemnych wpływów materiałów użytych do produkcji warstw dachu, a także od fachowości wykonania.

Zagadnienie wyjaśnię, posługując się następującymi przykładami.

Warianty
Dach płaski na budynku administracyjnym, o konstrukcji monolitycznej, z warstwami układanymi na wylewanym betonowym stropie.

Dach nie ma spadku i posiada pięć wpustów oraz pięć przelewów awaryjnych, z czterech stron jest ograniczony ok. 20-centymetrową attyką. Na dachu przewidziano kilka wywietrzników i zabezpieczeń antyupadkowych. Korona attyki jest chroniona aluminiową obróbką, mocowaną na uchwytach.

Podane niżej koszty obejmują podane prace włącznie z niezbędnymi materiałami, niekiedy także z zabezpieczeniami antyupadkowymi.

1. Zbudowanie dachu płaskiego wraz z elementami wbudowywanymi.
2. Koszty konserwacji i niewielkich napraw.
3. Oczekiwane koszty obsługi technicznej.

Koszty zostały ocenione na podstawie bardzo odmiennych pod względem wykonawczym dwóch nadbudówek dachowych, moich doświadczeń i porównywalnych działań, planowanych przeze mnie w przypadku innych realizacji.

Koszty dotyczą zbudowania/konserwacji/obsługi technicznej dachu płaskiego o powierzchni ok. 1000 m².


Szybko i pewnie zgrzane dzięki specjalnej technologii

Wszystkie ceny/koszty są orientacyjnymi cenami brutto!

Oto ocena dachu i kosztów jego utrzymania w stanie funkcjonalnym przez ok. 50 lat.

Wariant A: ocieplenie i hydroizolacja – wielowarstwowe
1. Budowa dachu
Hydroizolacja wielowarstwowa z pap bitumicznych, 2-warstwowe ocieplenie, koszty ustawienia rusztowań, paroizolacji, żwiru do balastu i obróbek blacharskich attyk włącznie z zabezpieczeniami antyupadkowymi, spadek z płyt styropianowych (1. warstwa) i płyt styropianowych laminowanych papą stanowiącą pierwszą warstwę hydroizolacyjną (2. warstwa), na którą przewidziano warstwę wierzchnią z wysokojakościowej papy bitumicznej.

Wykonanie połączeń i zakończeń, przebić, montaż elementów wbudowywanych – np. wyłazu dachowego, odwodnienia itd.

• Strop betonowy,
• Paroizolacja z papy bitumicznej z wkładką aluminiową (szczelną!),
• 1. warstwa ocieplenia z klinów styropianowych – średnia grubość 28 cm,
• 2. warstwa ocieplenia ze styropianu, zintegrowana z 1. warstwą hydroizolacji – średnia grubość 8 cm (układane z przesunięciem = małe straty ciepła, mniej naprężeń),
• wysokojakościowa hydroizolacja z papy polimeryzowanej.

2. Konserwacja
Coroczny przegląd konserwacyjny (czyszczenie balastu żwirowego, czyszczenie odpływów itd.), gwarancja rozszerzona z umową o konserwacji przez 10 lat.

3. Utrzymanie i obsługa techniczna dachu
Po 30 latach – pierwsze naprawy: wymiana hydroizolacji na krawędziach dachu, na połączeniach i zakończeniach.

Po 40 latach – wymiana wierzchniej warstwy hydroizolacji włącznie z wymianą balastu żwirowego, z zabezpieczeniami – bez rusztowania.

Łączne koszty (budowa/obsługa techniczna) – przez okres 50 lat: ok. 218.000 € (rocznie = 4.374,- €, miesięcznie: 364,50 €).


Pęknięcia spowodowane naprężeniami powierzchniowymi to znak ostrzegawczy. Tu konieczna jest naprawa!

Dach zachowa swą funkcjonalność jeszcze przez co najmniej 15–20 lat. Podobnie jak na każdym innym dachu, także i tutaj znalazło się kilka niezgrzanych szwów. Ale dzięki temu, że paroizolacja była szczelnie ułożona i że na połaci były wywietrzniki do odprowadzania wilgoci z warstw dachu, dla ocieplenia ze styropianu nie miało to większego znaczenia.

Z pewnością parametrów tych nie można 1:1 stosować do każdego obiektu; bazują one na osobistych doświadczeniach i przekonaniu, że materiały zostały ułożone zgodnie ze wskazówkami producentów i wytycznymi branżowymi.

Coroczne przeglądy konserwacyjne gwarantują bieżącą kontrolę, przede wszystkim połączeń i zakończeń hydroizolacji zlokalizowanych ponad warstwą balastową. W ten sposób ewentualne zmiany zostają wcześnie wykryte i w razie potrzeby – usunięte. Oczyszczenie nagromadzonych wokół spustów i w żwirze zanieczyszczeń także sprzyja zmniejszeniu się obciążeń. Niewielkie naprawy wykonywane są, zanim dojdzie do większych uszkodzeń.

Ciężki balast żwirowy (alternatywnie może to być także zielony dach – wtedy należy uwzględnić wzrost kosztów o ok. 20.000–30.000 €) chroni hydroizolację przed promieniami ultrafioletowymi, gradobiciem, oddziaływaniami mechanicznymi i jednocześnie zapewnia optymalną ochronę przeciwpożarową i wyraźnie zmniejsza ssanie wiatru (wiatr nie spowoduje przesunięcia się pokrycia).

Wariant B: ocieplenie i hydroizolacja (PVC)
– jednowarstwowe
Ta „zminimalizowana” liczba warstw (jedna warstwa = mniej kosztów robocizny, szersze pasy, mniejsze wydatki na materiał – gdyż jest to PVC, większe straty ciepła przez fugi ocieplenia) jest z pewnością korzystniejsza cenowo. I właściwie jest to jej jedyna zaleta.

1. Budowa dachu
Nie zawsze pamięta się o tym, że niska cena wcale nie jest ekonomiczna. Podstawa oceny: obiekt i warstwy, elementy wbudowywane oraz połączenia i zakończenia jak w przykładzie A, lecz z innym układem warstw (od dołu do góry):

• strop betonowy,
• paroizolacja z folii polietylenowej,
• ocieplenie ze stryopianowych klinów spadkowym, jednowarstwowe, średnie grubość 35 cm,
• papa samoprzylepna,
• samoprzylepna membrana PVC.

Reszta dachu tak jak w wariancie A.


Krajobraz po gradobiciu: ponad 100 dziur w 8-letniej hydroizolacji z PVC

2. Konserwacja
Coroczny przegląd konserwacyjny (czyszczenie żwiru, wpustów itd.), gwarancja rozszerzona z umową o konserwacji przez 10 lat.

3. Utrzymanie i obsługa techniczna dachu
Po 15 latach – pierwsze naprawy: naprężenia w obrębie krawędzi dachu, spowodowane skurczeniem się membrany. Naprawiane są tylko krawędzie dachu, hydroizolacja na połaci wykazuje już pierwsze oznaki kruszenia.

Po 25 latach – wymiana wierzchniej warstwy hydroizolacji na całej połaci, włącznie z utylizacją izolacji i starego żwiru, ułożeniem nowego, takiego samego pokrycia z PVC (jeśli możliwe jest jej zgrzanie do spodniej warstwy z papy), wymianą żwiru, z zastosowaniem rusztowania.

Po usunięciu żwiru stwierdzono dalsze fałdy na membranie PVC, które zostały spowodowane kurczeniem się i przemieszczaniem ocieplenia. Poza tym stwierdzono niewielkie zawilgocenie części ocieplenia pochodzącego ze skroplin.

Łączne koszty (budowa/obsługa techniczna) – przez okres 50 lat: ok. 235.000 € (rocznie = 4.700,- €, miesięcznie: 391,67 €).

Gdyby hydroizolacja układana w trakcie pierwszej naprawy okazała się niekompatybilna, to koszty znacznie wzrosną. Z kolei nikt nie jest w stanie oszacować, jak duży będzie koszt utylizacji zanieczyszczonej (po 30–50 latach użytkowania) membrany PVC.


Nieudane próby uszczelniania dziur. Dach wymagał kompletnego remontu już w 8 lat po wzniesieniu!

Taka jest więc przykładowa odpowiedź na pytanie Ile kosztuje dach płaski. Z pewnością błędem jest uwzględnianie w ocenie samych tylko kosztów jego zbudowania. Oszacować należy także oczekiwane nakłady na utrzymanie dachu w należytym stanie technicznym, uwzględnić ryzyko, że taki dach, jak ten z przykładu B po 10–15 latach wymaga generalnego remontu (mnóstwo miałem takich przypadków w swojej praktyce zawodowej).

Przykłady z praktyki
Uszkodzenia 8-letniej hydroizolacji z membrany PVC
Gradobicie, które w wielu miejscach podziurawiło pokrycie. Oczywiście mówimy o płaszczyźnie poziomej, gdzie przeważnie naprawę przeprowadza się w taki sposób, że hydroizolację nieszczelną nakrywa się nową powłoką, którą przygrzewa się do spodniej warstwy. Lecz w tym przypadku nowa powłoka nijak nie dawała się zgrzać ze starą – częściowa naprawa była więc niemożliwa.
Warto uzmysłowić sobie, że podobne uszkodzenia może spowodować np. płonąca sylwestrowa raca, która spadnie na niczym nie osłoniętą membranę PVC. Ciężka osłona powierzchniowa wydaje się jednak nieodzowna i bardzo pożyteczna.


Uszkodzenia wynikające z braku osłony powierzchniowej i nieumiejętnie przeprowadzonej naprawy

Kurczenie się pap bitumicznych
Kurczenie się pap z powodów produkcyjno-technicznych często spotyka się na dachach liczących 15–25 lat, izolowanych produktami z dolnego segmentu cenowego. Działanie sił zdzierających powoduje często tworzenie się kapilar w zakładach, w które następnie wnika woda, zamarza i dochodzi do rozszczelnienia hydroizolacji.

Uszkodzenia nieosłoniętej hydroizolacji papowej
Jako rzeczoznawca i projektant często otrzymuję zlecenia dotyczące oceny uszkodzeń oraz projektowania i nadzoru prac prowadzonych w ramach modernizacji dachów płaskich. Zlecenia takie są niekiedy bardzo obszerne, sięgają od analizy, przez ustalenie warunków przetargowych, ocenę ofert, nadzór inwestorski, odbiory aż po koordynację działań zapewniających bhp.

Oto jeden z przypadków: dach pewnego domu towarowego. Liczący ok. 30 lat płaski dach obiektu wykazywał klasyczne uszkodzenia. Hydroizolacja na połączeniach i zakończeniach nosiła ślady napraw. W miejscach, gdzie na potrzeby napraw usunięto żwirową posypkę i papa nie była zabezpieczona przed promieniowaniem UV, widać było pęknięcia, odspojenia kryjących warstw bitumu. Tu konieczna była naprawa.

Diametralnie inny był stan hydroizolacji osłoniętej żwirowym balastem. 3 warstwy papy leżące przez 30 lat pod posypką były nienaruszone, według mojej oceny powinny wytrzymać jeszcze 10 lat bez potrzeby wymiany czy naprawy.

Dopiero wtedy (a więc po 40 latach) należałoby dokonać generalnego remontu dachu, połączonego z wymianą hydroizolacji i ocieplenia (80-milimetrowa warstwa styropianu) w ramach modernizacji energetycznej.


Skurcz papy bitumicznej. Tanio nie okazało się ekonomicznie!

Ważne jednak jest, aby żwirowej posypki nie traktować jako rozwiązania zastępczego dla odpowiedniego spadku. Dostarczany na budowę żwir zawiera bowiem niezwykle drobne elementy, jak szlam czy piasek. Potem na dach wwiewane są liście, gałązki, zbierają się tu ptasie odchody, martwe ptaki itp. zanieczyszczenia. Woda nie jest w stanie spływać przez zanieczyszczoną posypkę i początkowo niewielkie częściowe zazielenienie szybko przekształca się w całkowicie zielony, porośnięty mchem dach.

Konieczne jest więc ułożenie drenażu na hydroizolacji oraz – jeśli należy się liczyć z takimi zanieczyszczeniami i zastoinami wody – montaż hydroizolacji odpornej na przerastanie korzeni.

Ile kosztuje dach płaski?
Odpowiedź może być następująca: tyle, ile inwestor jest gotów za niego zapłacić (chociaż oczywiście istnieje jakaś dolna granica).

Ile kosztuje tani dach płaski?
Na podanym wyżej przykładzie starałem się pokazać, że tanie często oznacza drogie. 40 lat doświadczeń w pracy na dachach pozwoliło mi wysnuć m.in. następujący wniosek: co inwestor zaoszczędzi na budowie, wyda na naprawy i remonty.

Poza tym bywa, że najtańszy wykonawca w swojej ofercie ujmie rzeczy, których potem nie wykona w rzeczywistości. Że oferta nie będzie zawierała pewnych niezbędnych prac, które zostaną ujęte w aneksie do umowy (i oczywiście będą dodatkowo płatne). Że wykonana przez niego konstrukcja dachowa nie będzie zgodna z zasadami techniki i nie będzie funkcjonować. Że obiecane na piśmie świadczenia gwarancyjne zostaną dotrzymane dopiero po uciążliwych i nietanich procesach sądowych – i to tylko wtedy, jeśli gwarant będzie jeszcze istniał i będzie w stanie je wykonać.

Inwestorzy często są wabieni fałszywymi obietnicami gwarancyjnymi. Droga do ich realizacji wiedzie przez nierychliwe sądy, łączy się z wydatkami, szarpie nerwy, zajmuje czas – i kończy się porozumieniem stron..


Brak odwodnienia i/lub konserwacji/czyszczenia

Jaka jest wytrzymałość dachu płaskiego?
Niestety o dachach płaskich przeważnie mówi się wtedy, gdy przestają funkcjonować.
Nikt nie wspomina jednak milionów metrów kwadratowych, które pod żwirową posypką, pod uprawami dachowymi, ale i odsłonięte od lat chronią najrozmaitsze obiekty. Sceptycyzm jest jednak jak najbardziej wskazany.

Wciąż napotykam przypadki, gdzie dobre i drogie materiały okazują się zawodne, gdyż zostały ułożone w nieodpowiednim miejscu, w nieodpowiedni sposób, z zastosowaniem nieodpowiednich materiałów pomocniczych, zakłady zostały niedokładnie zgrzane czy sklejone, pasy wyprowadzone na pionowe ściany nie zostały umiejętnie zamocowane.

Czy jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy może być fakt, że projektanci nie mają wiedzy na temat kompatybilności różnych materiałów, wymagań i obciążeń oddziaływujących na dachy?

Czy też jest tak dlatego, że wykładowcy na politechnikach z pamięci recytują tabele z wartościami, świetnie posługują się współczynnikami rozszerzalności, znają wartości pH, składy chemiczne i łańcuchy molekularne itd., ale nie są w stanie sami zbudować domu?


Drenaż i posypka żwirowa chronią hydroizolację m.in. przed gradem, ogniem, naprężeniami

W efekcie studenci budownictwa nie wiedzą, jaki materiał jest w stanie znieść dane obciążenia po zastosowaniu go w danej części budowli; „doświadczeni” architekci wciąż na ślepo posługują się starymi specyfikacjami przetargowymi i bezgranicznie ufają parametrom pochodzącym bezpośrednio od producentów materiałów dachowych; producenci zatrudniają jako przedstawicieli handlowych osoby nie posiadające wiedzy na temat właściwości oferowanych przez nie wyrobów (ale za to dobrze się orientujące w swoich prowizjach).

No i na końcu za wszystko płaci inwestor, któremu szkoda czasu i pieniędzy na procesowanie się z projektantem czy wykonawcą.

Ile naprawdę kosztuje porządny dach?
Jeszcze przed etapem projektowania inwestor mógłby zlecić doświadczonemu rzeczoznawcy/projektantowi sporządzenie projektu dachu, spisanie specyfikacji przetargu, wybór wykonawcy czy wreszcie nadzór nad budową i odbiory techniczne. Kosztowałoby to na pewno o wiele mniej niż naprawy źle zaplanowanego i wykonanego dachu.
W życiu nic nie ma za darmo, dobre rady również kosztują.


Dach płaski z kilkoma warstwami ocieplenia i hydroizolacją z papy polimeryzowanej. Drożej, ale i lepiej – stosunek kosztów do jakości jest bardzo dobry

Prawidłowy wybór warstw dachu płaskiego zależy od wielu czynników, które fachowiec uwzględnia w swoich analizach. W rozmowie z inwestorem poznaje jego oczekiwania, gotowość do ryzyka i odpowiednio dopasowuje wszystkie elementy dachu. Na takiej podstawie można uzyskać w przetargu realistyczne ceny.

Zawierając z dekarzem umowę o konserwacji dachu inwestor ma szansę na uzyskanie od niego, a być może i od producenta, przedłużonej gwarancji. Ale umowa taka jest korzystna również dla wykonawcy, ponieważ dzięki temu może on odpowiednio wcześniej zauważyć popełnione niewielkie błędy czy niedoróbki i poprawić je, zanim problem stanie się poważniejszy.

Ostrożność zawsze i wszędzie
Ostrożność zalecam też w przypadku „cudownych materiałów”. Jeśli wykonawca czy projektant poleca zastosowanie najnowszego produktu, testowanego w przestrzeni kosmicznej, to radziłbym się nie tylko wstrzymać, ale i zwiększyć nieufność w stosunku do ich poczynań. Trzeba bowiem pamiętać, że producenci realizują jednak własne cele i chcąc sprzedać swoje wyroby, uciekają się do różnych sposobów.


Dach płaski z jednowarstwowym ociepleniem i hydroizolacją z membrany PVC. Tu stosunek kosztów do jakości nie jest już tak korzystny

Podobnie nieufnie należy traktować człowieka, który mieniąc się rzeczoznawcą dachowym, wręcza wizytówkę z nazwą producenta. Czyje interesy będzie on reprezentował, na czyim powodzeniu będzie mu zależeć, czy rzeczywiście będzie obiektywny w swoich ocenach?

A co powiedzieć o ekspercie, który proponuje remont dachu bez wejścia na niego, bez wykonania jednej czy dwóch odkrywek, bez zaznajomienia się z warunkami panującymi na dachu? Opieranie się jedynie na zdjęciach czy opisie poszkodowanego nie wystarczy do przeprowadzenia fachowej analizy przyczyn szkód.


Prawdziwy fachowiec poszukiwany – to „naprawione” miejsce trzeba koniecznie poprawić!


Systemowe rozwiązanie z EPDM dla dachów płaskich

Rozwiązania opierające się na tak słabych podstawach – zwłaszcza jeśli zalecają kompletne usunięcie istniejących warstw dachu – mogą być zawyżone i zbyt szeroko zakrojone. Dlaczego bowiem dach trzeba zrywać, czy nie wystarczy go naprawić? A jeśli naprawić, czyli położyć nową hydroizolację, trzeba znać stan warstw już leżących na dachu, aby nie okazało się, że za rok czy dwa konieczny będzie kolejny remont.

Na koniec kilka pytań, pozornie nie związanych z tematem artykułu.
„Jak duża jest żywotność auta i w jaki sposób zależy to od jego ceny?”
„Czy zgodzilibyście się, żeby operacje serca przeprowadzał stomatolog?”
„Czy uważacie, że skąpstwo jest cechą pozytywną?”


Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Coswig
Niemcy
Zdjęcia: Jürgen Lech


CZYTAJ WIĘCEJ

Testy obciążeń dynamicznych łączników dla dachów płaskich
Sposoby monitorowania obciążenia śniegiem i sposoby jego usuwania z dachów płaskich, cz. 1
Obciążenie śniegiem obiektów budowlanych
Sposoby monitorowania obciążenia śniegiem i sposoby jego usuwania z dachów płaskich, cz. 2

---