Ile wytrzyma dach? Forma dachu a jego funkcjonowanie

Widok tylnej strony budynku z licznymi elementami na dachu

Wygląd kontra funkcja?
Zapytałem pewnego razu pracownika dużej firmy kupującej nieruchomości na wynajem, na jakiej zasadzie podejmują decyzję o zakupie danej nieruchomości. Wyjaśnił mi, że decyzja zapada w ciągu kilku godzin, a zasadnicze znaczenia mają takie czynniki, jak lokalizacja, zewnętrzny wygląd, rozkład mieszkań i cena.

Prawdopodobnie na podstawie tych samych kryteriów decyzje podejmowali członkowie pewnej spółdzielni mieszkaniowej, którzy później zlecili mi przeprowadzenie oględzin dachu obiektu i napisanie ekspertyzy.

Powodem zlecenia były zawilgocenia, jakie mimo kilkakrotnych napraw masowo pojawiały się w obrębie elementów przebijających pochylone połacie dachowe, kończące się dachem płaskim.

Szybko pojawił się mylny osąd, że to wina płaskiego dachu, bo te dachy są zawsze nieszczelne. To jednak, jak się potem okazało, było tylko czubkiem góry lodowej.


Budynek od frontu

Dach jako 5 elewacja
W oczy rzuca się duża liczba przebić, zakończeń i połączeń, różne sposoby wykonania dachów jako płaskich i spadzistych, izolowanych i krytych. Stwierdziłem, że występujące tu odstępstwa od uznanych zasad techniki oraz tak różne sposoby wykonania podwyższają ryzyko przecieków, a więc i jednocześnie zmniejszają trwałość dachu. Zagadnienie to poruszę w dalszej części artykułu.

Według moich doświadczeń, utrata funkcjonalności dachu nie zawsze i nie bezpośrednio jest powodowana odstępstwami od uznanych zasad techniki. Ryzyko jednak jest znaczne, często przecieki pojawiają się dopiero wtedy, gdy dojdzie do jednoczesnego wystąpienia kilku czynników, jak błędnego wykonawstwa, zmęczenia materiału, nieodpowiedniej konserwacji i ewentualnie jeszcze nieprawidłowo wykonywanych napraw.


Jedna z płaskich połaci

Ustalenia odnośnie dachów płaskich na obiekcie:

• wykonano je jako dachy niewentylowane (ciepłe),
• hydroizolacja z membrany PVC, z posypką żwirową,
• wykonanie obrzeży dachów jako attyk – hydroizolacja była tu niezabezpieczona przed czynnikami atmosferycznymi,
• odwodnienie części przylegających spadzistych połaci odbywało się poprzez płaskie połacie,
• ograniczone możliwości spływania wody, brak wystarczającego spadku do dwóch odpływów w tylnym obszarze,
• częściowo nieprawidłowe wykonanie hydroizolacji

Komentarz:
Wykonanie dachów nie do końca było zgodne z wymaganiami powszechnie przyjętych zasad techniki.

Podwyższone ryzyko stwarzają m.in. niewystarczająco zabezpieczone przed wpływami pogodowymi brzegi dachu, dodatkowo też blachy powlekane użyte do osłonięcia krawędzi, na sztywno połączone z membraną hydroizolacyjną. Znajdują one w miejscach mocno narażonych na działanie wiatru, deszczu, itd.


Niektóre połacie spadziste są odwadniane na dachy płaskie

Rozszerzalność termiczna materiałów, w tym przypadku przede wszystkim metalowych profili powoduje, że obszar przejściowy hydroizolacji jest w ciągu dnia poddawany działaniu znacznych i skierowanych przeciwnie sił. Spowodowało to pękanie membrany i jej odklejanie się od podłoża.

Za przecieki w dużym stopniu odpowiada nieprawidłowe odwodnienie płaskich połaci. Przy czym na hydroizolacji długo stała woda z powodu niewystarczającego spadku połaci – niepotrzebnie była ona narażona na duże obciążenia.

Przyczyną były znajdujące się z boku plastikowe odpływy przechodzące przez ścianę zewnętrzną i uchodzące przez pokrycie do większych odpływów z blachy cynkowej.


Wylot odpływu. W większej rurze znajduje się jeszcze jedna o mniejszej średnicy

Wskutek różnicy ok. 10 mm między średnicą wewnętrzną a zewnętrzną, zbyt mały spadek odpływów, nieszczelną fugę między rurą wewnętrzną a zewnętrzną, woda cofała się albo spływała na fasadę.

Rury odpływów miały więc zbyt małą średnicę, ponieważ poprzez nie odwadniane były nie tylko połacie płaskie, ale i przylegające połacie skośne. Przy czym woda dalej znowu wypływała na dach spadzisty i dopiero stąd do rynien. W efekcie doszło do silnego porostu glonów na położonym niżej pokryciu z dachówek cementowych i dużego obciążenia wodą obróbki blacharskiej połączenia dachu i ściany, wykonanej z blachy ołowianej.

Źle wykonano samą obróbkę, która częściowo ma nieprawidłowe wymiary (blacha powinna zachodzić co najmniej 8 cm powyżej najbliższej dachówki) i jest wystawiona na znaczne ilości wody.


Małe pęknięcia membrany PVC na jej połączeniu z blachą powlekaną na krawędzi dachu. Membrana została tu przygrzana do blachy

Ustalenia odnośnie dachów spadzistych na obiekcie:
Połać przednia:

• brak prawidłowej wentylacji pokrycia w obrębie okapu i przejścia na płaskie połacie, a także przed i za elementami przerywającymi ciągłość szczeliny wentylacyjnej,
• pokrycie wstępne w okapie (nad połaciami płaskimi) zostało wykonane z workiem.

Komentarz:
Grozi to tym, że dostająca się pod pokrycie woda będzie się tu gromadzić, z czasem będzie wnikać pod pokrycie wstępne poprzez mikropęknięcia.

• W kilku miejscach stwierdziłem uszkodzenia, przecięcia folii, częściowo była ona złożona – w tych miejscach brak jest szczelności,
• do wykonania bocznych połączeń użyto blachy ołowianej w kawałkach o długości do 3 m, co jest niezgodne z wytycznymi dekarskimi.

Komentarz:
Wytyczne Niemieckiego Związku Dekarzy wymagają tu zastosowania odcinków o długości i szerokości pojedynczych dachówek. I nie chodzi tu tylko o wygląd, lecz o to, że tak długie odcinki blachy mają ograniczone możliwości dopasowywania się do pokrycia - zmiany długości powodowane różnicą temperatur sprawią, że blacha ulegnie szybkiemu zniszczeniu i przestanie pełnić swą funkcję.

• ołowiane połączenia ze ścianą częściowo nie zostały wystarczająco wyprowadzone na dachówki – powinny zachodzić na nie min. 8 cm,
• okapy wykonano bez pasa nadrynnowego.

Komentarz:
Wprawdzie taki sposób wykonania jest dopuszczalny, jeśli pokrycie nie wchodzi dostatecznie daleko w rynnę, ale tu, ponieważ brakowało jakiegokolwiek „wsparcia” ze strony pokrycia wstępnego, odradzałbym to.


Odsłonięte zakończenie obrzeża dachu

Folia wstępnego krycia jest tu narażona na promieniowanie UV oraz wiatr i można przyjąć, że na dłuższą metę ulegnie destrukcji.

• W niektórych miejscach pokrycie dachowe za mało zachodzi na ościeżnice okien dachowych,
• okna dachowe są osadzone za głęboko. Spowodowało to odgięcie w dolnej części okna i załamanie jego bocznej ramy,
• brak haków do zawieszenia drabiny.

Komentarz:
Przyjęte zasady techniki wprawdzie tego nie wymagają, lecz ogranicza to możliwość poruszania się po dachu m.in. przy niekorzystnej pogodzie. Utrudniony dostęp do połaci może podnieść koszty ewentualnego serwisu czy naprawy. Koszt haków w skali całego dachu i okresu jego użytkowania jest znikomy.


Wypływająca z rury woda mocno obciąża obróbkę z blachy ołowianej

Pokrycie na połaci tylnej:

• brak otworów wlotowych i wylotowych na połaciach, a więc brak wentylacji podpokryciowej,
• pokrycie wstępne z workiem w okapie,
• uszkodzona i zawinięta folia wstępnego krycia,
• nieszczelne połączenie wstępnego krycia ze ścianami i zewnętrznymi krawędziami dachów,
• pierwsze pęknięcia na zbyt długich (do 3,3 m) obróbkach z blachy ołowianej,
• za mały zakład obróbki na dachówkach,
• brak pasa nadrynnowego, pokrycie nie sięga dostatecznie głęboko do rynny,
• niektóre dachówki zostały docięcie na szerokości i nie są prawidłowo zamocowane,
• brak haków dachowych

Ustalenie odnośnie loggi z tyłu budynku:
Pod względem konstrukcyjnym jest to „klasyk” – wystający strop kondygnacji, zabezpieczony hydroizolacją i luźno układanymi płytami jako powierzchnią użytkową. Loggie są odwadniane do rynien (o bardzo małej średnicy) zawieszonych na przedniej krawędzi.


Loggie na tyłach budynku

Na tym można by zakończyć ustalenia. W tej części dachu dokonałem jedynie oceny na podstawie kontroli wizualnej, m.in. na podstawie widocznych pod rynną śladów zacieków.

• Niekontrolowany spływ wody, na pewnym obszarze spowodowany już niekorzystnym wpływem wprowadzonych zmian (wymiana listew przytrzymujących żwir) – woda nie może odpływać, gdyż listwy zostały ułożone poziomo.
• Spontaniczne kiełkowanie roślin, ale także mały przekrój odwodnienia pozwalają przypuszczać, że woda długo utrzymuje się na hydroizolacji.
• Hydroizolacja została wyprowadzona na ściany na ocieplenie (powinna wychodzić na surowy mur, inaczej grozi to podciekaniem!). Przez pęknięcia woda będzie wnikać w ocieplenie i potem wpłynie pod hydroizolację,
• Hydroizolacja jest częściowo wyprowadzona ponad płaszczyznę okładziny użytkowej z płyt, ale nie jest odpowiednio zamocowana, nie jest zabezpieczona przed uszkodzeniami mechanicznymi, brak prawidłowego wyprowadzenia izolacji na ościeżnicę drzwi.

Podsumowanie
Nie da się udzielić ogólnej odpowiedzi na pytanie, ile wytrzyma dach. Odpowiedź powinna być poprzedzona dokładnym zbadaniem stanu rzeczywistego. Wytrzymałość dachu zależy m.in. od formy połaci (więcej przebić, więcej zakończeń i połączeń = większe ryzyko), doboru materiałów (lepszej czy gorszej jakości), rodzaju i jakości projektu oraz wykonawstwa. Te parametry uważam za główne filary funkcjonowania dachu.


Sposób odprowadzania wody z loggi

Nabywcy nieruchomości niezwykle rzadko sprawdzają tę część budynku, która w zasadniczy sposób decyduje o jego trwałości, czyli dach.

Na pewno możliwe jest takie projektowanie dachów, nieważne, czy płaskich, czy spadzistych, z mniejszą lub większą ilością przebić, zakończeń, połączeń itp. komplikacjami, że da się zapewnić ich funkcjonalność przez długi okres czasu. Naturalnie ma to potem swoje odbicie w cenie, bo to, co tanie, na dłuższą metę nie jest trwałe.

Niekoniecznie odstępstwa od powszechnie przyjętych zasad techniki muszą już po kilku latach powodować spadek funkcjonalności dachu, tak jak w opisanym wyżej przypadku. Czasem bywa i tak, że błędy na dachach płaskich wzajemnie „korygują się” (mały spadek = mniejsze obciążenie odpływów).


Niewystarczające odprowadzanie wody sprawiło, że dobre warunki znalazły tu rośliny

Gdy dochodzi do szkody, wykonawcy często próbują je doraźnie naprawić, stosując liczne masy uszczelniające i czekając tylko na moment, gdy gwarancja przestanie obowiązywać. Takie próby pogarszają sprawę, elementy dachu ulegają destrukcji, koszty rosną i na końcu poszkodowanym jest właściciel obiektu.

Tworząc listę priorytetów, pokazałem swoim zleceniodawcom, które z już ujawnionych przeze mnie błędów negatywnie wpływają na funkcjonowanie dachu. Dalej wymieniłem, które najprawdopodobniej błędy zaszkodzą potem, a na które można machnąć ręką, ewentualnie naprawić je w przeciągu kilku lat.


Brak serwisu i niepoprawne wykonawstwo

Projektantom i wykonawcom takich obiektów zalecam zasięgnięcie opinii ekspertów już na etapie projektowania, a najpóźniej wykonawstwa. Podobnie radziłbym także nabywcom – aby jeszcze w okresie obowiązywania gwarancji zlecili rzeczoznawcy przeprowadzenie oględzin dachu. Dzięki temu odpowiednio wcześnie będzie można rozpoznać odstępstwa od prawidłowego stanu.

Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Coswig
Niemcy
Zdjęcia: Jürgen Lech